Abogado de arriendos en Puerto Varas y Puerto Montt
Un arrendatario que deja de pagar o que simplemente no se va es uno de los problemas más frustrantes para un propietario: el inmueble está ocupado, las rentas no llegan, y el proceso judicial tarda. En Labra & Balmaceda llevamos estos casos desde la demanda hasta el lanzamiento.
El plazo depende del tipo de conflicto. Un caso de no pago bajo la Ley Devuélveme mi Casa puede resolverse en meses. Un juicio con más complejidad como daños al inmueble, vicios del contrato, ocupación sin título, toma más tiempo. Lo primero es saber exactamente en qué tipo de caso estás.
Materias que cubrimos
Terminación de contrato y lanzamiento. La Ley N° 18.101 regula el arrendamiento de inmuebles urbanos y establece un procedimiento especial, más rápido que el juicio ordinario. Demandamos la terminación del contrato por no pago, con cobro de rentas impagas y restitución del inmueble. El tribunal puede dictar una sentencia de lanzamiento que permite recuperar la propiedad con el auxilio de la fuerza pública.
Demanda de precario. Cuando alguien ocupa un inmueble sin contrato, ya sea un ex conviviente, un familiar o un tercero, la acción de precario es el mecanismo para recuperarlo.
Cobro de rentas y perjuicios. Además de la restitución del inmueble, es posible demandar el cobro de las rentas impagas y los daños causados al inmueble durante la ocupación. Evaluamos en cada caso qué pretensiones conviene ejercer y cuáles tienen mayor probabilidad de cobrarse.
Defensa del arrendatario. También representamos arrendatarios cuando el contrato de arriendo tiene vicios, cuando el arrendador no cumple sus obligaciones de mantenimiento, o cuando el procedimiento de notificación fue defectuoso. Un error en la notificación puede invalidar todo el proceso.
Revisión y redacción de contratos. Un contrato de arriendo bien redactado previene la mayoría de los conflictos. Revisamos contratos antes de firmar y redactamos contratos a medida, con las cláusulas de garantía, reajuste de renta y causales de término que correspondan a cada situación.
Preguntas frecuentes
¿Es rápido recuperar mi propiedad cuando el arrendatario no paga?
Sí, cuando el problema es solo el no pago de las rentas. La Ley N° 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», modificó la Ley N° 18.101 y estableció un procedimiento monitorio pensado para resolver estos casos con rapidez. Cuando el conflicto es por otras materias, como vicios del contrato o daños al inmueble, el procedimiento es distinto y suele tomar más tiempo. Para saber por qué vía va tu caso, contáctanos
¿Puedo demandar si el contrato de arriendo es solo verbal?
Sí. La dificultad no es demandar, sino probar los términos que acordaron: el monto de la renta, la fecha de pago y la duración. Las transferencias, los mensajes y los testigos sirven para acreditar la existencia y las condiciones del arriendo.
¿Qué pasa si el arrendatario se niega a irse, aunque haya sentencia?
El tribunal puede ordenar el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública (Carabineros). El propietario no debe sacar al arrendatario por su cuenta: cambiar la chapa o cortar los servicios lo expone a acciones civiles y penales. La restitución la ordena el tribunal y la ejecuta la fuerza pública.